El derecho de superficie sobre un solar

El Derecho de Superficie sobre un Solar consiste en que el dueño de un terreno concede el derecho a edificar sobre él con la condición de que, transcurrido un plazo, se queda con lo edificado sin indemnización alguna, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, salvo pacto acordado.

Esta ley deben conocerla todas aquellas personas que quiera  realizar una construcción en terrenos ajenos. Antes de realizar cualquier acción, primero debes conocer las peculiaridades y características del derecho de superficie.

Qué es el derecho de superficie?

El derecho de superficie, como te hemos dicho antes, es un derecho real que le concede a una persona jurídica privada, persona jurídica pública o persona física el poder para, temporalmente, realizar modificaciones tales como edificar en terrenos que pertenecen a otra persona.

Por resumirlo, se cede el derecho real del terreno a alguien por un tiempo limitado. La legislación del Real Decreto en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana explica en el capítulo III, art 53, que:

El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.

También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo”.

¿Cómo acceder al Derecho de superficie?

Para acceder al derecho de superficie lo debes saber que primero que debes hacer es formalizarlo en escritura públicatienes que realizar su formalización en una escritura pública y realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Debereís especificar en el momento de inscribirlo el tiempo que durará el Derecho de superficie. Así lo establece la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana en el art 53:

“Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado”.

No  se puede acceder al derecho de superficie sin antes haber obtenido el consentimiento, aprobación y un acuerdo con el dueño original de la propiedad del suelo.y el tiempo tampoco puede ser de más de 99 años y que la contratación debe radicar en el pago de una suma alzada y otros métodos, a menos que sea gratuito.

El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie”.

Partes intervinientes:

  • La trasmisión por previo acuerdo sobre un lugar ajeno, sea este dado gratuitamente o no
  • El cedente, que es la persona que le otorgará al superficiario el derecho a realizar modificaciones o construcciones sobre el suelo que le pertenece.
  • El superficiario quien, como se indicó anteriormente, es la persona que adquirirá ese derecho de propiedad durante un periodo definido.

Derecho de superficie urbanística

Ell artículo 54 de la legislación del Real Decreto en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aclara que el propio derecho de superficie puede ser transmitido a otros siempre y cuando este cumpla con las limitaciones establecidas al constituirlo. También dice que:

“Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo”.

Cuando vayamos a constituir el derecho de superficie, se tienen que integrar y aclarar cláusulas o pactos referentes a tanteos, retractos y retroventas que estén a favor del propietario original del suelo, para transmisión del derecho por parte del superficiario o de lo citado anteriormente.

Debes tener en cuenta que el propietario original siempre tendrá un derecho separado del derecho del superficiario sobre el subsuelo; es decir, aun cuando tú poseas temporalmente el suelo, el dueño del terreno tomará decisiones sobre el subsuelo, ya sea con tu consentimiento o no. Esto, en el supuesto de que este elemento no esté contemplado en el acuerdo previo.

Cuando termine el tiempo pactado, el cedente pasará a poseer las construcciones que se encuentran en el terreno. No obstante, se pueden pactar normas de liquidación del régimen del derecho de superficie.

¿Qué es el derecho de vuelo?

El derecho de vuelo es el derecho real sobre un edificio que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones

¿Cómo tributa el derecho de superficie?

El derecho de superficie no está sujeto a la exención de IVA y por tanto tributa por IVA, siendo el hecho imponible a dichos efectos, la constitución de la escritura de derecho de vuelo, momento en el que se devengará el impuesto. La base imponible es el valor real del derecho, sujeto a comprobación de valores.

¿Cómo se extingue el derecho de superficie?

El derecho de superficie puede extinguirse por diversas causas:

 1. La renuncia del superficiario (siempre que cumpla los requisitos del artículo 6.2 del Código Civil, esto es, que la renuncia no vaya contra la ley, el orden público o perjudique a terceros). 

2. Se extingue por el transcurso del tiempo pactado como plazo de duración, que no puede exceder de 99 años.

3. También se extingue cuando se incumplen las obligaciones fundamentales pactadas en el título constitutivo, sancionadas con la extinción.

4. Finalmente, como causa derivada de la legislación urbanística, debemos referirnos a la no edificación de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y a la expropiación forzosa, bien del suelo y edificio conjuntamente, o del edificio cuando es beneficiaria de la expropiación la Entidad pública concedente del suelo y se produce la confusión de derechos.

 

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