Valor del suelo

En la producción de infraestructuras de transporte y servicios, el suelo urbano o urbanizadle es la base de los edificios, las zonas verdes y de ocio y de cualquier otro espacio que se desee diseñar. Por tanto, debemos tener muy claro que suelo y población son las bases del crecimiento.

En las ciudades la mayor parte de su espacio ya se ha construido y está utilizado, ya se ha transformado en zonas comunes y en edificios útiles a sus ciudadanos, solo hay una pequeña proporción de ese espacio en la que se puede llevar a cabo una transformación o de iniciar su transformación. Por tanto en ese punto es donde se inicia un proyecto inmobiliario, existen en las ciudades para esos productos transformados del suelo urbano, que el mercado está demandando.

Hay muchas formas de poner el precio de mercado del suelo urbanizable. Del método que utilicemos dependerá la facilidad o dificultad de realización y la mayor o menor exactitud de la valoración alcanzada. El método aplicable está condicionado por la normativa legal vigente.

Valor de comparación

El mercado del suelo urbanizable nos permite estimar un valor por comparación con otros productos, pero puesto que no son homogéneos, es un mercado dominado por la demanda, poco amplio, sin profundidad, no transparente, ni eficiente, el valor obtenido de esta forma está sujeto a errores de estimación considerables.

El método de comparación es, quizás, el más utilizado para la valoración de toda clase de inmuebles y para poder aplicarlo, la Orden ECO/805/2003 establece una serie de requisitos entre los cuales vamos a ver los siguientes:

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

El valor de sus rendimientos, definido como el valor actual neto de los productos que pueden obtenerse en el futuro, es impracticable, porque los rentas actuales, antes de la transformación, difieren sustancialmente de los que se obtienen una vez urbanizado. Realizar la capitalización de las rentas previstas es difícil, por la incertidumbre a que están sujetas, por la dificultad de emplear un horizonte temporal adecuado y por la imposibilidad de elegir tasas de descuento reales para plazos superiores a 6 ó 7 años.

Valor catastral

El valor catastral es un valor administrativo determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos que existen en el catastro inmobiliario y que está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI).

El valor catastral se estima a efectos fiscales y sólo se aproxima al 50% del valor real en el momento en que se realizan las Ponencias Catastrales, por el factor de corrección utilizado. Además, la mecánica de valoración de las Ponencias puede hacer más exactos los valores urbanos consolidados, sobre los que existe más información, pero no los urbanos pendientes de algún tipo de transformación, como P.E.R.I.’s, ni los terrenos urbanizables, sobre los que existe el desconocimiento derivado de la ausencia de información de mercado.

El objetivo es obtener valores homogéneos para tener relacionados con los valores de mercado.

Está integrado, por dos valores:

  • Valor del suelo
  • Valor de la construcción

Estos valores se calculan desde:

  • Módulo básico de suelo
  • Módulo básico de construcción

Valor residual


El valor residual parece el método más fácil de aplicar, puesto que parte del valor del producto final, para el que existe un mercado mayor y mejor conocido, para descontar a continuación los costes de todas las «materias primas» necesarias que deben añadirse al suelo sin transformar para conseguir un suelo apto para albergar el producto considerado, incluidos beneficios y gastos generales de quien/es realiza/n la transformación.

¿Cómo se calcula el valor residual?

El valor residual de un bien se calcula contablemente mediante la amortización.

La amortización es un procedimiento que consiste en aplicar a cada bien un porcentaje de depreciación en un número determinado de años. Ese porcentaje viene a ser la cuantía en que se gasta el bien cada año, hasta llegar al final de su vida útil.

Existen unas tablas oficiales que permiten calcular el desgaste anual y la duración de la vida útil de cada bien.

Al final de ese periodo, si se decide vender el bien porque todavía sirve, se venderá por el valor residual porque ya está amortizado.

Por diferencia, se obtiene el coste o valor de la única materia prima no incluida en el sustraendo de esa diferencia, es decir, el suelo urbanizable. Se conoce como método residual, porque el valor es el residuo, lo que falta por añadir, para conseguir que los costes (incluido el beneficio) igualen a los ingresos que se obtendrán en la comercialización del producto terminado.

Tiene la gran ventaja de que los costes son cantidades conocidas con bastante precisión por figurar en los proyectos técnicos de urbanización y construcción, existiendo módulos publicados por los colegios profesionales. Por otra parte, su evolución temporal también es previsible con un margen de error aceptable, tomando como base el índice general de precios de consumo (IPC) y las proyecciones realizadas por los principales departamentos de estudios económicos.

Sin embargo, el proceso de transformación del suelo, urbanización, que representa una pequeña parte de los costes se realizará en un periodo corto de tiempo, de 1 a 2 años, mientras que la construcción del producto final, edificio de viviendas, oficinas o para cualquier otro uso, llevará más tiempo, entre 1 y 3 años. Los costes se distribuyen, por tanto, en un horizonte temporal de 2 a 5 años (normalmente, aunque puede ser mayor).

«Los desembolsos necesarios para alcanzar el producto final tendrán una distribución temporal algo retrasada pero acorde con la anteriormente descrita. Por otra parte, la comercialización de los productos terminados sólo se realizará en la última fase del proceso, entre el 3er y el 5º año. El precio de venta también variará, iniciándose la comercialización con unos determinados valores y concluyendo con otros en función de la demanda y de la evolución del mercado. La distribución de los ingresos dependerá de este esquema y de la forma de pago acordada, normalmente entre el 20% y el 25% del precio total durante la construcción y el resto, con la entrega del producto terminado, justo al final del periodo. Los valores de ingresos y gastos, así estimados, deben reducirse a magnitudes homogéneas para posibilitar su comparación. Esto se hace aplicando una tasa de descuento, el interés libre de riesgo. Como se trata de facilitar el valor actual, todas las cantidades se descuentan hasta el momento en que se realiza la valoración y se efectúa la sustracción obteniendo el valor residual del suelo calculado por el método dinámico

«La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE 9 de abril y BOE 20 de mayo), se refiere en su artículo 15 a los métodos de valoración del coste que consiste en estimar el valor de reemplazamiento de una edificación, el método de comparación que consigue el valor de la comparación con otros productos similares en el mercado, el método de actualización de rentas que calcula el valor actual neto de los rendimientos esperados y el método residual. «

«El segundo párrafo del artículo 27.1 de la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y reglas de valoración (BOE 14 de abril), establece, para el suelo urbanizable, que «en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley» , es decir, que «del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento correspondiente de valores de repercusión, se deducirán, cuando proceda, los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiación, gestión y, en su caso, promoción, así como los de las indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto de suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, renovación o mejora urbana, se deducirán asimismo los costes adicionales que estas operaciones puedan conllevar».

 

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